“休想骗我出三环党”们,是我们错过了三环,还是三环抛弃了我们?

摘要: 三公里生活圈,内环的价值不可复制!

11-08 10:17 首页 郑州地产

鄙视链

城市之间有鄙视链,城市的环与环之间,区域与区域之间同样存在鄙视链,互相看不上眼,上演明里暗里的宫斗暗斗。

比如上海:住在内环的说上海话,住在中环的说英语,而住在外环的,全是乡下,说普通话;

比如北京:二环之内老北京,三环之内是北京,四环之外是首都,不是北京;

而郑州,最近也掀起了一股热潮:休想骗我出三环,喝酒撸串吃地摊,这样的生活xie得劲,休想骗我出三环……


1

郑州的三环


在以交通来发展的现代城市中,火车站是一个具有标志性意义的地方,郑州作为火车拉来的城市,最初就是以火车站为原点,周边的火车站商圈,二七商圈,构成了最早的市中心。


郑州的城市发展轨迹是环形发展,以最早的火车站市中心为原点,往外放射发展。


郑州的一环:北至金水路,东至花园路,南边到陇海路,西边到大学路;

郑州的二环:北至农业路,南边到航海路,东边到未来路,西边到桐柏路;

郑州的三环:北三环,西三环,南三环,东边是107辅道;

当然,郑州现在全面开花,都怼到四环了。

郑州的四环:北四环(大河路还是连霍高速有争议),西四环,南四环,东四环(四港联动大道现已更名为华夏大道)。


啊,三环


郑州四环快速化工程


毫无疑问,郑州在环形发展的过程中,历经几十年发展,资源都集中在了三环内,越靠近里面,二环、三环之内往往住的都是老市民阶层。而越远离中心的区域,四环、五环,更多住的是外来新市民阶层。


无论城市如何发展,核心城区拥有垄断性的超级优质资源:行政、商业资源、教育资源、医疗资源,这些资源是历经几十年历史发展起来的,城区的住宅价值更多的是由周边的这些牛逼配套所决定的。


调控的微妙,对新区的不确定性,直接影响了购房者的购房心里的变化,目前郑州新区遍地开花,火热炒作,主城区的价值依然无法撼动。


2

是我们抛弃了三环还是三环抛弃了我们


2016.7.8

参与房企30多家

厮杀566轮!
报价为250240亿!折合楼面价13100.39元/㎡,单价2620.21万元/亩

总价、单价全面破纪录

郑纺机地王横空出世。


郑州诞生过很多地王,豪宅高地郑东北龙湖更是被称为地王窝,但从没有一个地王像郑纺机地王一样影响深远,这个地王实在凶猛!我们预料到这会是一场腥风血雨,但没料到过程是如此惨烈,更没预想的是:由此,郑州掀起了一轮疯癫的暴涨。


现在再来回顾郑纺机地王,对郑州房地产的影响,不仅仅是掀起了一场风暴,更重要的是影响了购房者的购房逻辑,从看好新区到主城回归,从抛弃三环到被三环抛弃,我们已经错过了搭上三环的末班车。


到底是我们抛弃了三环,还是三环抛弃了我们,这是由三环内核心城区独特的价值逻辑所决定的:


一是内环土地少。

核心的顶尖资源聚集地,三环内,已经找不到成片的纯住宅用地,净地稀缺。

拆迁成本飙升,即使今年有大量的城改项目入世,也搭售大量商业指标,而且城改项目推进慢,成本高,越来越多的房企主动放弃内环;


二是供应少。

这是郑州地产统计的1-8月份郑州各个区域的开盘情况,供货量,你会发现,推盘几乎都集中在四环及郊区。


主城区:无房可卖。

尤其是三环内,寸土寸金,供货紧缺,对不起,无房可卖!


从2015年开始,金水区项目就比较稀缺,金水区有着最多的城改项目,盘点起来,值得期待的项目不少,但迟迟不能上马入市,过去两年也就是中海锦苑和东润泰和备受关注,随着郑纺机地王横空出世,主城区的价值呈现让人震惊的爆发力。主城区,三环内的价值迅速被认可,许多人意识到:可能再也没机会追上它了。


三是没有好房子。

过去十年,郑州的房地产市场没有水平可言,住宅没有品质感。价格一路蹭蹭蹭上涨,品质却没有相应的提升。

但随着一线开发商进驻,随着环内土地价格增高,随着改善需求旺盛,品质也在一路提升。


可以说,主城价值爆发才刚刚开始。


3

四个“三环”选哪个


郑州的主城,目前发展程度不是很均衡,长期以来在“城市向东,居住向北”的思想引领下,东区第一,北区第二似乎已经成为了颠扑不破的真理。


东区依靠着政府强大的行政力量推动,再加上超前的规划,占据了人们心中的No.1,北区则依靠着金水区的强大带动力,再加上本身的宜居环境,名列第二。


在郑州的三环线上,放眼北三环、南三环、西三环、东三环,北三环是发展速度最快、区域成熟度最高、配套最丰富的环线。


目前北三环沿线价值被低估的,这个区域正在酝酿一场新的未来,新项目将目不暇接,也将迎来脱胎换骨般的蜕变。


为什么我们说这个区域价值被低估?


看一个区域是否有潜力,我们要看它的区域配套、待开发价值、以及未来的区域氛围与产品。

1.过去是人口最密集的城中村,但随着陈寨、庙李拆迁的进行,尤其是周边专业市场的外迁,区域面貌将有大的改观。

2.教育资源丰富,周边学校就有河南省实验中学、思达外国语小学、河南省实验幼儿园以及南阳路第三小学等知名中小学。

3、片区商业基底良好,周边就被以天旺广场以中心的东风路商圈,以瀚海北金为中心的北三环商业,以及以后期宜家为中心的宜家商圈覆盖,商业氛围浓厚。公园有绿茵公园,文化公园等,也不乏休闲的好去处。

4.交通便利,片区内未来地铁环绕,3号线,4号线,8号线经过该区域,尤其3号线2018年底即将通车。

5.过去北三环的红利是人口,未来人口的优势仍在增加,随着城改项目推动,片区改造力度很大,这意味着,很快这个区域会发生翻天覆地的改变,区域形象扭转最大!

6.目前三环内项目稀缺,中海锦苑目前二手房的价格在2.3万/平左右,东润泰和2.8万/平左右。


战略经验丰富的开发商,在布局上一向精准,中海地产继中海锦苑之后,再战老城区,位于北三环沿线的中海锦城入市。


中海锦城位于兴隆铺路丰乐路交会处,宜家附近,距离3号线站点兴隆铺路不到500米,名副其实地铁房,项目采用新兴的连廊设计,256户全通透住户,视野无遮挡,如此绝佳的位置和条件确实稀有。


周边二手房有昌建誉峰、建业壹号城邦等,成交均价都在两万左右,即便是大河春天这种十年以上房龄的老旧小区,价格也在一万六左右,所以这个地区新盘卖到两万左右是可以出手的。


2017年的郑州市场,中海动作频频,前三季度豪掷近60亿获取6块土地,表现强势,中海地产计划在郑州投资100亿元,2017年2月13日、14日,中海地产就以网络公开挂牌方式竞得郑政出[2016]231号、234号、247号三宗土地,从9月4号开启的滨河新城三连拍,中海抢尽了风头,连中两元,彰显了要深耕郑州的决心。


9月4日,中海以总价19.24亿总价,单价1800万/亩(熔断价),综合房价16175元/平米成功摘得滨河国际31号地块,正式进军滨河国际新城。


9月5日,中海再次出手,摘得32号地块,地价140100万元,综合房价16330元/平。


中建和中海的关系,业内应该都知道,在2014年中国建筑(非垄断性行业的最牛央企,常年排名全球投资建设集团第1位,建筑行业唯一一家中央直管的副部级央企出于长远发展战略考虑,将中建地产注入中海,整合“大中海”格局,中建是滨河新城的一级土地运营商,此番中海进驻滨河国际新城,水到渠成,也为滨河新城的发展,注入了强劲的力量。

有时候,我们输的不是实力,而是视野与格局。

有时候,买虚无缥缈的未来,不如买实实在在的现在。

有时候,我们买房子,但需要的不仅仅是居住的场所,更是你所能享受的配套。


当历史文脉、商业资源、自然资源与教育资源在这里汇聚时,内环的价值就不可复制。


买房永远买中心地段,大开发商,品质的房子,这是一种最傻也是最直接的逻辑。


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