中介吃差价N多潜规则?买房路上个个是“戏精”!!

摘要: 楼市的火爆的局面, 大家都有目共睹。即使今年“最严新政”出台,广州二手房的房价也并没有“新政”而下降,反而悄

11-08 19:47 首页 资广网

楼市的火爆的局面, 大家都有目共睹。即使今年“最严新政”出台,广州二手房的房价也并没有“新政”而下降,反而悄悄地小幅上涨。


而楼市疯狂时期频发的中介“吃差价”现象也有卷土重来迹象。广州日报昨天就报道了一则《二手房买卖发现中介想吃差价,该如何处理?》。房地产中介链条中的“吃差价”潜规则也随着这些案例而浮出水面。

潜规则一 :

  黑中介求签委托书  披“合法”皮干违规事


案例:业主不知情,房子被“一房二卖”

A小姐急着用钱,打算将房子卖掉套现,由于平常比较忙,常常出差,以低于市场价的110万元卖给了中介负责人B,A小姐收取了定金。


由于A小姐还欠银行贷款要赎楼,该X中介公司通过担保公司让于A小姐签了全权委托公证书,将房子的处置权委托给该中介的工作人员C。房子没过户,中介C以受托人身份与另一名买家D以120万元成交价签约,赚取10万元的差价,但并没有转付A小姐。


一直被蒙在鼓里的D先生左等右等等不来房子过户,于是起诉业主A小姐违约;而中介负责人B也趁机将A小姐告上法庭,说她一房二卖。A小姐房子没买成,面临需返还中介负责人B和D先生两人的双倍定金的处境。


业主A小姐

中介骗我卖房签委托书,最后法庭上还振振有辞,真是祸从天降啊!其他业主一定要以我为鉴,慎签委托书。


律师支招


业主要慎赐“尚方宝剑”



广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣

二手房交易里的玄机太多了,一般购房者很难一一识破骗局。业主卖房时,要谨慎填写全权委托公证书。

有了全权这份委托书,受托人就获得了随意处置房产的权力,也是目前黑中介吃差价的主要方式之一。


像案例中业主在不知情的情况下“一房两卖”,产生的根本原因在于业主做全权委托公证时未指明买受人,导致业主与炒房客签订买卖合同后,炒房客又以其受托人名义与实际买家以更高价钱签订买卖合同,一旦一个合同发生纠纷,就会波及另外一个合同形成连环诉讼,业主可能被真假两个买家同时起诉“一房二卖”,成了“冤大头”。这在业内俗称ABC单。


Q

那业主不签全权委托公证不就行了吗?


广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣

业主要赎楼就要签署全权委托公证了。


全权委托公证是为了保障给业主提供赎楼融款的担保公司、中介公司、买方(简称出资人)等人合法权益而设立的,受托人基本上都是提供了融资款的担保公司或中介公司工作人员。


业主赎楼要签署全权委托公证,原因是:出资人在为业主融资赎楼后存在业主毁约不卖,融资款难以收回的风险。为了降低风险,出资人要求业主做全权委托公证给其工作人员,从而取得“免死金牌”。如果赎楼后业主毁约不卖,其工作人员可以持公证书替代业主实现过户交易,然后从买主处收回融资款。


Q

很多业主买房是按揭的,卖房子遇到要赎楼的也不少,

如何能防范案例中业主A小姐的风险呢?


因为全权委托公证书本身存在漏洞,导致中介受托人自作主张另行高价出售给他人,从中赚取差价的案例屡见不鲜。


律师建议

业主在签署授权委托书时明确委托权限及委托期限。熟悉受托人基本情况,例如,受托人是哪个公司的?明确指定最低交易价格、买受人,不要赋予受托人转委托权,并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权,自身权益可能受损的情况下及时撤销委托,与出资人协商亲自履行售房义务。

提醒

如果对方不能见面,需看清楚委托代理合同


  如果在无法见面的情况下,也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同,一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围,这就有利于保证买卖双方的利益。


另外,应要求中介公司出示一系列证明,并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料,若发现合约上某些项目不符时,买、卖方应咨询清楚所有问题才可签下自己的姓名。  


潜规则二 : 

买卖双方不见面 中介想怎么演就怎么演


麻友-市桥芳姨

不要轻信“业主反价”,很可能是“中介吃差价”。


业主反价往往发生在签订合同之前,买家看过房子之后,而且业主反价的声音都是由中介转达的。


中介了解买家的需求和心态,当中介知道买家看中了这套房子,特别是这家中介有多个买家看上了同一套房子,中介当然希望价高者得,于是这种现象出现了:多个买家收到中介的电话,说业主反价了。然后中介转头找业主说,我这边有几个买家,出了不同的价,有人出价比你原来弄的价还高,如果成交了,回头你要给我发个红包。最终的结果当然是出价高的买家买了,差价被业主和中介吃了。


中介对业主压价同时对买家抬价。我们经常听到中介“业主又反价了”,但这很可能是中介在吃差价。在中介圈子有句老话叫“半年不开单,开单吃半年”指的就是中介普遍吃差价的现象。

麻友@市桥芳姨总结


中介心声
不会吃差价和多收中介费的人不适合做中介


深圳商报记者采访资深老中介(下面简称“老油条”),这个老油条用良心告诉大家“吃差价”内幕!


吃差价是房产中介获取暴利的一个重要手段,尤其是楼市行情很火爆的时候。——老油条


最简单的方法就是不让买家和卖家见面。


先稳定一方,即出价高于市场价的买主,或者开价低于市场价的房源。如果是物色到不了解市场价的菜鸟级买家,又肯出高价,一般就先让对方交5000到1万元的保证金,告诉买家如果不合适可以再退还保证金,再和业主狂砍价。又或者,中介先和低价房源的业主签约,然后再寻觅高价买主。 


      “老油条”透露,很多小型中介公司会趁着二手房市场火爆,就进来捞一把。这些公司的老板甚至还培训员工如何进行吃差价。例如,当需要和业主先签合同,把低价房源稳定下来时,公司就会先垫付一两万元的定金,再让十几个业务员分头寻找买家。
  

吃差价少的赚三五万,豪宅赚更多,我见过最牛一笔就能赚上几十万元差价的。业主出国或在外地做生意可以玩更多的操作。首次买房者和卖房者容易骗,老投资客特别精,没办法骗。——老油条


Q

如何能够避免被骗?

麻友教路

即使中介的编剧、导演能力再高,甚至堪比获奥斯卡金像奖的大导演,只要提出业主和买家见面,谎言瞬间就会被识破。


三方见面、透明交易


  房屋买卖十分复杂,中介利用的就是买家这种心理及信息不对称的弱势也是很常见的,破解的方法也很简单所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时,最好能买卖双方和中介公司都见面,验证身份证和房产证等,做到透明交易,不然就很被动。 


潜规则三:

购买意愿太明显,被中介利用


本人就曾遇到过中介吃差价的事。某中介约我看楼,当时我对房子的格局非常满意,想约业主进一步了解。中介利用本人购买意愿,在之后电话告知业主放价110万要求最低109万购买才可约谈业主,告知我此房源有多个买家再谈。当天情急之下约谈了“业主”(后来证实是“假业主”),最终确定购买意向。该业主表示向中介按109万元售价交订金即可,最终我向中介交了4000元订金,签了购房意向书,拿到收据。


后来,本人通过其他中介找房时,有幸再看到物业业主得知最低价是105万,大吃一惊,方知中介吃差价。

麻友陈S故事


如果购房者有意愿购买,中介在购房者的心理价位内选较高的价格定价,利用信息不对称来赚取差价。

解决方法:选个人房源,货比三家

现在有些中介的APP平台是可以放个人房源的,妈网的二手房版也可以。各位购房者可以留意这类房源,直接跟业主沟通。跟中介看房可以比价,货比三家,做到心中有数。


业主不要轻易让中介行“独家代理”。否则,一旦交易出现问题,需在委托期后才能换别家代理公司。


 还有一些中介对业主说,卖高是我的本事,差价全归我。


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针对这种情况,如果你是业主不急着卖,可以先不卖,反正你也赚不到那个差价,不卖不助这种风气。


结语

    


有不少人一辈子也就买一套房,不了解市场价,不知道中介的套路,偏偏又对中介非常信任,中介就是抓住交易双方这些弱点,牵着他们鼻子走,进行违规操作的。


来源:羊城楼市


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